Finanzierungsunsicherheit beim Immobilienfonds SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros – droht der Totalverlust? Anleger können Schadensersatz fordern
von Rechtsanwältin Anne Wenzelewski | Die ungeklärte Anschlussfinanzierung eines in Kürze fällig werdenden Darlehens der SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros Immobilienfonds GmbH & Co. KG bedroht das Anlegerkapital. Der fehlerhafte Emissionsprospekt des Beteiligungsangebotes klärte Anleger nicht über die nun verwirklichten Risiken auf. Fondszeichner sollten ihre Schadensersatzansprüche prüfen lassen.
SIGNA 05/HGA Luxemburg – Der Hintergrund:
Bei dem Beteiligungsangebot SIGNA 05/HGA Luxemburg haben sich die Anleger mittelbar an der Fondsgesellschaft SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros Immobilienfonds GmbH & Co. KG beteiligt. Die Fondsgesellschaft hat eine atypisch stille Beteiligung an der Luxemburger Gesellschaft Kalchesbrück S.A., welche alleinige Eigentümerin des 2004 errichteten IKAROS Business Centers Luxemburg ist. Es handelt sich um einen geschlossenen Immobilienfonds mit einer eher ungewöhnlichen rechtlichen Struktur.
Der Gesellschaftsvertrag regelt, dass die Fondsgesellschaft an Gewinnen und Verlusten der Objektgesellschaft wirtschaftlich zu 99,5 Prozent beteiligt wird. Bisher läuft der Fonds planmäßig, auch, weil die Immobilie seit ihrer Fertigstellung an zwei bonitätsstarke Mieter vermietet ist. Probleme bereiten dem Fonds nun jedoch, dass Finanzierung und Mietverträge nahezu zeitgleich auslaufen. Hinzu kommt, dass das Darlehen in Höhe von 95.250.000,00 Euro von einer Heuschrecke gekauft wurde: dem Finanzinvestor Lone Star. Dieser will nun das Darlehen nicht über den Fälligkeitszeitpunkt im Februar 2017 hinaus verlängern.
Der Abschluss einer Anschlussfinanzierung gestaltet sich für die Geschäftsführung des Fonds außerordentlich schwierig, weil die Mietverträge der Hauptmieter Deloitte und Nordea Bank eine Restlaufzeit von 2,5 bzw. 4 Jahren haben. Deloitte hatte bereits 2014 angekündigt, den Mietvertrag nicht über den 15. Juli 2019 hinaus verlängern zu wollen. Daraufhin wurde von der finanzierenden Bank ein Gutachten in Auftrag gegeben, welches die Immobilie 2014 nur noch mit 129,4 Mio. Euro bewertete (2011 wurde sie noch auf 148,6 Mio. Euro geschätzt). Die geringere Bewertung der Immobilie hatte eine im Darlehensvertrag vereinbarte Verletzung der Loan-to-Value Klausel (LTV-Klausel) zur Folge. Danach hätte die Darlehensvaluta maximal 67,4 Prozent des Immobilienwertes betragen dürfen.
Anlagekapital ist akut gefährdet – Prospekt verschweigt Risiken
Die Verletzung der LTV-Klausel ist ein „Event of Default“, der die Bank dazu berechtigt, das Darlehen teilweise oder vollständig fällig zu stellen.
Dieses massive Risiko wird im Prospekt nicht benannt. Hier werden nur allgemeine Risiken der Fremdfinanzierung aufgezählt, die lediglich als prognosegefährdend eingestuft werden. Bei der Verletzung der LTV-Klausel handelt es sich aber um ein ganz erhebliches wirtschaftliches Risiko, dass zwingend als anlagegefährdend einzustufen ist. Auch das Risiko der Wertentwicklung der Immobilie sowie das Vermietungsrisiko werden lediglich als prognosegefährdend beschrieben, obwohl auch diese Risiken ganz klar anlagegefährdend sind. Dies beweist die aktuelle Entwicklung des Fonds.
Zudem wurde das Szenario der fehlenden Anschlussfinanzierung bzw. die Kündigung eines Hauptmieters in der Prognose nicht berücksichtigt und auch in den Szenarien der unterschiedlichen Beteiligungsverläufe nicht aufgezeigt.
Es wurde damit geworben, dass der Emissionsprospekt dem IDW Standard S 4 genüge, allerdings erfüllt er dessen Anforderungen insbesondere hinsichtlich des angenommen Zeitraumes der Liquiditätsprognose nicht. Dieser endet am 31. Dezember 2018. Zuvor, am 28. Februar 2017, endet die Zinsbindungsfrist des Darlehens. Ebenfalls vor dem Ende der Liquiditätsprognose, am 14. Juli 2018, endet die Kündigungsfrist für den Mietvertrag von Deloitte. Es wird jedoch weder in der Liquiditätsprognose noch in der Sensitivitätsanalyse (und spätestens da gehört es hin!) darauf hingewiesen, dass ohne Anschlussvermietung keine Finanzierung erhältlich ist.
Völlig unklar bleiben auch die Ausführungen zur Beendigung der Vermögensanlage. Gesellschaftsrechtliche oder sonstige Einflussnahmemöglichkeiten auf besonders wichtige Entscheidungen über die Verwaltung und ggf. die Veräußerung der Immobilie stehen der Fondsgesellschaft nicht zu. Die Veräußerung der Immobilie ist nur der Objektgesellschaft mit Zustimmung der Fondsgesellschaft möglich. Die Fondsgesellschaft kann als atypisch stiller Gesellschafter den Verkauf der Immobilie nicht beschließen, auch nicht mit Zustimmung der Objektgesellschaft. Dennoch haftet sie als Gesamtschuldner für die Darlehenstranche der Objektgesellschaft mit.
Keine Ausschüttungen, drohender Kapitalverlust in Höhe von rd. 60 %, fehlerhafter Prospekt: Fordern Sie Schadensersatz!
Die avisierten Anlegerausschüttungen in Höhe von zwei Prozent p.a. werden auch 2016/2017 nicht gezahlt werden. Bisher sind rd. 40,5 Prozent der Beteiligung an die Anleger zurückgeflossen. Es ist zu befürchten, dass es dabei bleiben wird.
Aufgrund der genannten Prospektfehler haben die Anleger des Fonds SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros Schadensersatzansprüche gegenüber den Gründungsgesellschaftern des Fonds. Die Kanzlei Schirp Neusel & Partner informiert Interessierte gern über weitere Handlungsoptionen, um die Investition zu retten. Nehmen Sie Interner Link Kontakt zu uns auf.