Immobiliardarlehen: Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, reduzieren oder zurückholen

Wer sein Immobiliar-​Verbraucherdarlehen mit ge­bun­de­nem Soll­zins (kurz: Im­mo­bi­li­ar­dar­le­hen) vor dem ver­ein­bar­ten Zin­sende an die Bank zu­rück­zah­len will oder muss, muss da­mit rech­nen, dass das Kre­dit­in­sti­tut die Zah­lung ei­ner Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung for­dert. Grund ist, dass der Bank durch die vor­zei­tige Rück­zah­lung Zin­sen ent­ge­hen, die sie be­kom­men hätte, wenn das Dar­le­hen erst zum ver­ein­bar­ten Zeit­punkt zu­rück­ge­führt wor­den wäre. Die Bank ver­sucht, durch die ge­for­derte Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung (auch Vor­fäl­lig­keits­ge­bühr oder -ent­gelt ge­nannt) eine Kom­pen­sa­tion des ihr ent­stan­de­nen Scha­dens und Ge­winns zu erhalten.

Die ge­for­der­ten Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gun­gen sind mit durch­schnitt­lich rund 10 Pro­zent des Rest­ka­pi­tals nach wie vor sehr hoch, so die im No­vem­ber 2019 ver­öf­fent­lichte Stu­die des Marktwächter-​Teams der Ver­brau­cher­zen­trale Bre­men. Sie lässt viele Kre­dit­neh­mer da­vor zu­rück­schre­cken, ihre al­ten, hoch­ver­zins­ten Im­mo­bi­li­en­dar­le­hen um­zu­schul­den – trotz (bzw. we­gen) des der­zeit äu­ßerst nied­ri­gen Zinsniveaus.

Nach den Be­rech­nun­gen der Ver­brau­cher­schüt­zer wa­ren in drei von vier der un­ter­such­ten Fälle (77 Pro­zent) die von den Ban­ken ge­for­der­ten Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gun­gen zu hoch. Die er­mit­telte Dif­fe­renz zwi­schen den von den Kre­dit­in­sti­tu­ten ge­for­der­ten und den von der Ver­brau­cher­zen­trale er­rech­ne­ten Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gun­gen be­trug durch­schnitt­lich 5 Pro­zent zu­guns­ten der Kreditnehmer.

Ganz gleich aus wel­chem Grund Sie den Ver­trag vor­zei­tig be­en­den wol­len, im­mer stellt sich die Frage, ob Sie eine von der Bank be­rech­nete Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zah­len müs­sen. Da­bei müs­sen Sie als Ver­brau­cher aber kei­nes­falls sang und klang­los jeg­li­che For­de­rung von Ban­ken­seite ak­zep­tie­ren, denn oft­mals er­weist sich die ge­for­derte Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung als un­be­rech­tigt oder viel zu hoch!

Für alle Im­mo­bi­li­ar­dar­le­hens­ver­träge, die zwi­schen Juni 2010 und heute ab­ge­schlos­sen wur­den, gibt es im Grunde zwei Mög­lich­kei­ten, mit de­nen die For­de­rung der Bank ab­ge­wehrt wer­den kann. Wel­che für Sie in Be­tracht kommt, rich­tet sich da­nach, wie Ihr spe­zi­el­ler Ein­zel­fall aussieht.

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder zurückholen durch Widerruf

Zu­nächst liegt es nahe, die Wi­der­rufs­mög­lich­kei­ten des Im­mo­bi­li­ar­kre­di­tes zu prü­fen. In mehr als der Hälfte al­ler Dar­le­hens­ver­träge, die nach dem 11. Juni 2010 ge­schlos­sen wur­den, fin­den sich fal­sche Wi­der­rufs­be­leh­run­gen oder un­rich­tige bzw. un­voll­stän­dige ge­setz­lich vor­ge­schrie­bene Pflicht­an­ga­ben (z. B. wenn der Ver­brau­cher nicht ord­nungs­ge­mäß über sein Wi­der­rufs­recht be­lehrt wurde). Die Ge­richte ha­ben bis­lang über 400 feh­ler­hafte For­mu­lie­run­gen in den Wi­der­rufs­be­leh­run­gen festgestellt.

Wenn auch Ihr Dar­le­hens­ver­tag der­ar­tige Feh­ler auf­weist, lässt sich der Ver­trag wi­der­ru­fen und rück­ab­wi­ckeln – so­gar Jahre nach des­sen Ab­schluss. Bei Im­mo­bi­li­ar­dar­le­hen gilt grund­sätz­lich ein Wi­der­rufs­recht von 14 Ta­gen, eine ord­nungs­ge­mäße Wi­der­rufs­in­for­ma­tion vor­aus­ge­setzt. Wurde der Dar­le­hens­neh­mer hin­ge­gen feh­ler­haft be­lehrt, kann er sei­nen Ver­trag auch noch über diese Frist hin­aus widerrufen.

Für Im­mo­bi­li­ar­dar­le­hens­ver­träge, die seit dem 21. März 2016 ge­schlos­sen wur­den, gilt je­doch eine Ein­schrän­kung: Auch bei Vor­lie­gen ei­ner feh­ler­haf­ten Wi­der­rufs­be­leh­rung lässt sich der Wi­der­ruf rück­wir­kend nur zwölf Mo­nate plus 14 Tage (die re­gu­läre Wi­der­rufs­frist) er­klä­ren! Grund hier­für ist die ge­setz­li­che Son­der­re­ge­lung für Immobilar-​Verbraucherdarlehensverträge des Bür­ger­li­chen Ge­setz­bu­ches (§ 356b Abs. 2 BGB).

Der er­folg­rei­che Wi­der­ruf ei­nes Ver­tra­ges hat die Folge, dass er so be­han­delt wird, als hätte es ihn nie ge­ge­ben. Das wie­derum be­deu­tet, dass der Dar­le­hens­neh­mer auch keine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zah­len muss bzw. eine be­reits ge­zahlte Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zu­rück­er­hal­ten kann: Exis­tiert kein Ver­trag kann dar­aus lo­gi­scher Weise auch keine Ent­schä­di­gung ge­for­dert werden.

Doch häu­fig schei­det die­ser Lö­sungs­weg aus: Manch­mal ist ein Wi­der­ruf zeit­lich nicht mehr mög­lich, manch­mal wurde über den Wi­der­ruf kor­rekt be­lehrt oder die kom­plette Rück­ab­wick­lung des Ver­tra­ges er­weist sich auf­grund der Re­fi­nan­zie­rung als unwirtschaftlich.

Aber auch in den Fäl­len, in de­nen ein Wi­der­ruf nicht (mehr) mög­lich ist, lässt sich die Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung meist er­heb­lich re­du­zie­ren und oft so­gar kom­plett verhindern.

Die Erst­be­ra­tung durch uns ist für Sie kos­ten­los. Neh­men Sie gerne di­rekt mit uns Kon­takt auf.

Die wichtigsten Fragen in Kürze:

Kann ich eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern?

Ja, das ist mög­lich – wenn der Dar­le­hens­ver­trag feh­ler­haft ist. Das Ge­setz ver­pflich­tet die Bank dazu, den Ver­brau­cher ord­nungs­ge­mäß über seine Rechte zu be­leh­ren und ins­be­son­dere kor­rekte An­ga­ben zu sei­nen Pflich­ten (zu de­nen die Zah­lung ei­ner Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung ge­hört) zu ma­chen. Ist sie dem nicht oder nicht aus­rei­chend nach­ge­kom­men, ist ent­we­der die Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung oder so­gar der ge­samte Dar­le­hens­ver­trag an­greif­bar und auch be­reits er­folgte Zah­lun­gen kön­nen nebst Zin­sen bis zu drei Jahre rück­wir­kend zu­rück­ge­for­dert werden.

Welche Fristen muss ich beachten?

Die Rück­for­de­rung ei­ner irr­tüm­lich ge­zahl­ten Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung ist nur in­ner­halb ei­ner drei­jäh­ri­gen Ver­jäh­rungs­frist mög­lich. Diese Frist be­ginnt am 31.12. des Jah­res, in dem die Zah­lung er­folgte, zu laufen.

Kann ich die Forderung der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abwehren?

Ja, auch das ist mög­lich, so­fern sich im Dar­le­hens­ver­trag Feh­ler finden.

Kann ich mich gegen die Forderung einer Nichtabnahmeentschädigung wehren?

Wird ein Dar­le­hen im Vor­aus auf­ge­nom­men, aber dann zum ver­ein­bar­ten Zeit­punkt nicht (voll­stän­dig) aus­ge­zahlt, for­dern Kre­dit­ge­ber eine Nicht­ab­nah­me­ent­schä­di­gung. Auch hier­bei gilt ana­log zur Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung: Eine Zah­lung kann zu­rück­ge­for­dert oder ver­mie­den wer­den, wenn sich Feh­ler im Dar­le­hens­ver­trag finden.

Die Regelung des Europarechts:
Richtlinie zu Immobiliardarlehen

Durch In­kraft­tre­ten der deut­schen Um­set­zung der Richt­li­nie 2014/17/ЕU der Eu­ro­päi­schen Union über „Wohn­im­mo­bi­li­en­kre­dit­ver­träge für Ver­brau­cher“ am 21. März 2016 wurde der ge­setz­li­che Rah­men der Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung mas­siv eingeschränkt.

Die EU-​Richtlinie qua­li­fi­ziert die vor­zei­tige Rück­zah­lung des Dar­le­hens als un­ab­ding­ba­res Recht des Kre­dit­neh­mers und be­trach­tet sie aus­drück­lich als ord­nungs­ge­mäße Er­fül­lung des Vertrages.

Al­ler­dings über­lässt es die EU-​Richtlinie dem Er­mes­sen der Mit­glied­staa­ten, kon­krete Re­ge­lun­gen für eine mög­li­che Ent­schä­di­gung auf­grund der vor­zei­ti­gen Dar­le­hens­rück­zah­lung zu ent­wer­fen. In Art. 25 Abs. 3 der RL 2014/17/EU heißt es kon­kret, dass nur die „un­mit­tel­bar mit der vor­zei­ti­gen Rück­zah­lung des Kre­dits zu­sam­men­hän­gen­den Kos­ten“ vom Ver­brau­cher zu tra­gen sind, „je­doch keine Ver­trags­stra­fen ge­gen den Ver­brau­cher“ ver­hängt wer­den dürfen.

Der deut­sche Ge­setz­ge­ber wählte bei der Um­set­zung der EU-​Richtlinie in § 502 Abs. 2 des Bür­ger­li­chen Ge­setz­bu­ches (BGB) den leicht miss­ver­ständ­li­chen Be­griff der „Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung“. Da es sich je­doch kei­nes­falls um den Er­satz ei­nes ent­stan­de­nen Scha­dens bzw. eine Straf­zah­lung han­deln darf, ist die deut­sche Recht­spre­chung dazu ver­pflich­tet, das deut­sche Recht kon­form mit der EU-​Richtlinie auszulegen.

Ver­ein­facht ge­sagt: Die Bank kann nicht ver­lan­gen, so ge­stellt zu wer­den, als wäre der Ver­trag bis zum Ende fort­ge­führt worden.

Was die Bank nicht darf:
Entschädigung für entgangenen Gewinn fordern

Hier­aus folgt, dass die Bank kei­nen ent­gan­ge­nen Ge­winn bis zum ur­sprüng­li­chen Lauf­zeit­ende be­an­spru­chen kann. An­ders, als es der Be­griff „Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung“ ver­mu­ten lässt, und an­ders, als bis­her von den Ban­ken prak­ti­ziert wird, kann die Bank ge­rade nicht vom Ver­brau­cher ver­lan­gen, ihr den Er­fül­lungs­scha­den zu ersetzen.

Die EU-​Richtlinie legt fest, dass die Bank le­dig­lich eine „faire und ob­jek­tiv ge­recht­fer­tigte Ent­schä­di­gung für et­wa­ige Kos­ten“ ver­lan­gen kann, wel­che die Rechts­aus­übung des Ver­brau­chers nicht über­mä­ßig er­schwert und kei­nen über­mä­ßi­gen Auf­wand ver­ur­sacht. Ei­nen An­spruch auf Zin­sen und ei­nen fort­lau­fen­den Ge­winn kann die Bank ge­rade nicht be­an­spru­chen, son­dern nur Po­si­tio­nen gel­tend ma­chen, die nicht in Ab­hän­gig­keit von der Lauf­zeit er­ho­ben werden.

Was die Bank darf:
Refinanzierungskosten erstatten lassen, ABER…

Als Kos­ten, de­ren Er­satz die Bank be­an­spru­chen kann, kom­men so­mit die Kos­ten für die bank­ei­gene Re­fi­nan­zie­rung in Be­tracht. Hier­bei han­delt es sich al­ler­dings um so­ge­nannte Sowieso-​Kosten, die nur zu er­set­zen sind, wenn die Bank diese Kos­ten auch tat­säch­lich nach vor­zei­ti­ger Rück­zah­lung des Kre­dits be­glei­chen muss. Dies wie­derum setzt vor­aus, dass die Bank nach­wei­sen kann, dass sie auf das kon­krete Dar­le­hen eine Re­fi­nan­zie­rung mit der­sel­ben Lauf­zeit auf­ge­nom­men hat. Eine der­ar­tige dar­le­hens­spe­zi­fi­sche Re­fi­nan­zie­rung ist heute in der Bank­pra­xis al­ler­dings un­üb­lich. Sollte die Bank aber trotz­dem die kon­krete und nicht etwa nur die all­ge­meine Re­fi­nan­zie­rung nach­wei­sen kön­nen, müsste sie dar­über hin­aus dar­le­gen und be­wei­sen, dass diese kon­krete Re­fi­nan­zie­rung nicht ih­rer­seits vor­zei­tig künd­bar oder an­der­wei­tig zu be­en­den ist. Dann und nur dann sind diese Kos­ten vom Ver­brau­cher zu tra­gen. In der Pra­xis wird den Ban­ken ein sol­cher Nach­weis kaum gelingen.

Was die Bank darf:
Bearbeitungsentgelt fordern, ABER…

Es bleibt zu fra­gen, ob der Ver­brau­cher den Auf­wand für die Ab­wick­lung des Ver­tra­ges zah­len muss. Zwar muss das Kre­dit­in­sti­tut mit ei­ner vor­zei­ti­gen Rück­füh­rung des Kre­di­tes rech­nen. Ein mit der vor­zei­ti­gen Rück­zah­lung ver­bun­de­ner er­höh­ter Auf­wand ist aber grund­sätz­lich als Kos­ten­po­si­tion zu er­set­zen. Wurde im Rah­men der All­ge­mei­nen Ge­schäfts­be­din­gun­gen ein der­ar­ti­ges Be­ar­bei­tungs­ent­gelt ver­ein­bart, sollte es ge­prüft wer­den – die Ver­ein­ba­rung könnte un­wirk­sam sein.

Welche „Sonstigen Kosten“ darf die Bank fordern – und welche nicht?

Teil­weise ver­su­chen die Ban­ken, noch wei­tere Kos­ten auf den Ver­brau­cher um­zu­le­gen – eben­falls zu un­recht. Ins­be­son­dere die Ab­wäl­zung von All­ge­mein­kos­ten, Ver­wal­tungs­kos­ten oder auch Ri­si­ko­kos­ten auf den Kun­den dürfte nicht richt­li­ni­en­kon­form sein.

All­ge­mein­kos­ten fal­len nicht auf­grund der vor­zei­ti­gen Rück­füh­rung des Kre­di­tes an, Ver­wal­tungs­kos­ten und Ri­si­ko­kos­ten kön­nen durch die vor­zei­tige Rück­füh­rung ge­rade nicht mehr dem kon­kre­ten Ver­trag zu­ge­rech­net wer­den, da sie ja weg­fal­len. Selbst ein Dis­agio wird bei richt­li­ni­en­kon­for­mer Aus­le­gung ex­akt be­rech­net und an­tei­lig vom Kre­dit­in­sti­tut er­stat­tet wer­den müssen.

Bei Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung im Rah­men von Im­mo­bi­li­ar­dar­le­hens­ver­trä­gen schreibt die EU-​Richtlinie vor, dass dem Ver­brau­cher nur Kos­ten auf­er­legt wer­den kön­nen, die di­rekt im Zu­sam­men­hang mit der vor­zei­ti­gen Kün­di­gung ent­ste­hen. Dem Kre­dit­ge­ber steht nur eine an­ge­mes­sene und ob­jek­tive Ent­schä­di­gung für die un­mit­tel­bar mit der vor­zei­ti­gen Rück­zah­lung zu­sam­men­hän­gen­den Kos­ten zu, so­fern der­ar­tige Kos­ten über­haupt anfallen.

Vorfälligkeitskosten abwehren aufgrund von falscher oder intransparenter Berechnung

Dar­über hin­aus greift häu­fig die Aus­schluss­re­ge­lung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 Bür­ger­li­ches Ge­setz­buch, wo­nach die Ban­ken ih­ren (mög­li­cher­weise le­gi­ti­men) An­spruch auf Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung ge­gen­über ih­ren Dar­le­hens­neh­mern kom­plett ver­lie­ren, wenn sie keine aus­rei­chen­den An­ga­ben über die Be­rech­nung der Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung ge­macht haben:

„Der An­spruch auf Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung ist aus­ge­schlos­sen, wenn im Ver­trag die An­ga­ben über die Lauf­zeit des Ver­trags, das Kün­di­gungs­recht des Dar­le­hens­neh­mers oder die Be­rech­nung der Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung un­zu­rei­chend sind.“

§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB

So muss der Ver­brau­cher be­reits vor Ver­trags­ab­schluss über die Höhe der fäl­lig wer­den­den Ab­lö­sungs­ent­schä­di­gung oder, falls diese nicht im vor­aus be­zif­fer­bar ist, über die an­zu­wen­dende Be­rech­nungs­me­thode in­for­miert wer­den. Die EU-​Richtlinie spricht wie­der­holt von „ob­jek­ti­ven“, „fai­ren“ bzw. „an­ge­mes­se­nen“ Kos­ten, wel­che die Bank im Rah­men ei­ner Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung for­dern darf. Das setzt vor­aus, dass sie – vom Ver­brau­cher! – über­prüf­bar sein müs­sen. Aus die­sem Grund sind rein sta­tis­tisch be­rech­nete oder fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Po­si­tio­nen ausgeschlossen:

„Wenn aber Kun­den prak­tisch von vorn­her­ein jede Mög­lich­keit zum Ge­gen­be­weis ab­ge­schnit­ten wird, ist dies mit der In­ten­tion der Richt­li­nie, den Ver­brau­cher vor un­ver­ant­wort­li­chem Kre­dit­ge­ber­han­deln zu schüt­zen, das Ver­brau­cher­ver­trauen wie­der­her­zu­stel­len und letzt­lich auch die Wett­be­werbs­be­din­gun­gen zwi­schen den be­tei­lig­ten Ak­teu­ren zu ver­bes­sern, nicht vereinbar.“

Prof. Dr. Kai-​Oliver Kn­ops: „“Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung“ nach Maß­gabe der Wohnimmobilienkredit-​Richtline“. In: Neue Ju­ris­ti­sche Wo­chen­schrift (NJW) 21/2018, S. 1507

Vorfälligkeitsentschädigung:
Genaue Prüfung erforderlich!

Sie wol­len oder müs­sen vor­zei­tig aus Ih­rem Im­mo­bi­li­ar­dar­le­hen aus­stei­gen und die Bank ver­langt von Ih­nen die Zah­lung ei­ner Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung? Sie ha­ben be­reits ge­zahlt und möch­ten die Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung zu­rück­ho­len? Sie möch­ten wis­sen, ob die An­ga­ben Ih­rer Bank stim­men und die For­de­rung über­haupt be­rech­tigt ist?

Wir un­ter­stüt­zen Sie gerne und über­prü­fen Ih­ren Dar­le­hens­ver­trag im Rah­men ei­ner per­sön­li­chen, in­di­vi­du­el­len Erst­be­ra­tung kos­ten­frei und für Sie unverbindlich.

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Wir ar­bei­ten bei der Be­rech­nung der Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung mit dem Sach­ver­stän­di­gen und Gut­ach­ter Prof. Dr. Klaus Wehrt zu­sam­men. Um ei­nen ers­ten Ein­druck zu be­kom­men, ob die von Ih­nen ge­for­derte bzw. ge­zahlte Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung der Höhe nach glaub­wür­dig ist, kön­nen Sie den hier­für von Prof. Wehrt er­stell­ten Vor­fäl­lig­keits­rech­ner nutzen:

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