Immobiliardarlehen: Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, reduzieren oder zurückholen

Wer sein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins (kurz: Immobiliardarlehen) vor dem vereinbarten Zinsende an die Bank zurückzahlen will oder muss, muss damit rechnen, dass das Kreditinstitut die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung fordert. Grund ist, dass der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung Zinsen entgehen, die sie bekommen hätte, wenn das Darlehen erst zum vereinbarten Zeitpunkt zurückgeführt worden wäre. Die Bank versucht, durch die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung (auch Vorfälligkeitsgebühr oder -entgelt genannt) eine Kompensation des ihr entstandenen Schadens und Gewinns zu erhalten.

Die geforderten Vorfälligkeitsentschädigungen sind mit durchschnittlich rund 10 Prozent des Restkapitals nach wie vor sehr hoch, so die im November 2019 veröffentlichte Studie des Marktwächter-Teams der Verbraucherzentrale Bremen. Sie lässt viele Kreditnehmer davor zurückschrecken, ihre alten, hochverzinsten Immobiliendarlehen umzuschulden – trotz (bzw. wegen) des derzeit äußerst niedrigen Zinsniveaus.

Nach den Berechnungen der Verbraucherschützer waren in drei von vier der untersuchten Fälle (77 Prozent) die von den Banken geforderten Vorfälligkeitsentschädigungen zu hoch. Die ermittelte Differenz zwischen den von den Kreditinstituten geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen betrug durchschnittlich 5 Prozent zugunsten der Kreditnehmer.

Ganz gleich aus welchem Grund Sie den Vertrag vorzeitig beenden wollen, immer stellt sich die Frage, ob Sie eine von der Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Dabei müssen Sie als Verbraucher aber keinesfalls sang und klanglos jegliche Forderung von Bankenseite akzeptieren, denn oftmals erweist sich die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung als unberechtigt oder viel zu hoch!

Für alle Immobiliardarlehensverträge, die zwischen Juni 2010 und heute abgeschlossen wurden, gibt es im Grunde zwei Möglichkeiten, mit denen die Forderung der Bank abgewehrt werden kann. Welche für Sie in Betracht kommt, richtet sich danach, wie Ihr spezieller Einzelfall aussieht.

Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder zurückholen durch Widerruf

Zunächst liegt es nahe, die Widerrufsmöglichkeiten des Immobiliarkredites zu prüfen. In mehr als der Hälfte aller Darlehensverträge, die nach dem 11. Juni 2010 geschlossen wurden, finden sich falsche Widerrufsbelehrungen oder unrichtige bzw. unvollständige gesetzlich vorgeschriebene Pflichtangaben (z. B. wenn der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde). Die Gerichte haben bislang über 400 fehlerhafte Formulierungen in den Widerrufsbelehrungen festgestellt.

Wenn auch Ihr Darlehensvertag derartige Fehler aufweist, lässt sich der Vertrag widerrufen und rückabwickeln – sogar Jahre nach dessen Abschluss. Bei Immobiliardarlehen gilt grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, eine ordnungsgemäße Widerrufsinformation vorausgesetzt. Wurde der Darlehensnehmer hingegen fehlerhaft belehrt, kann er seinen Vertrag auch noch über diese Frist hinaus widerrufen.

Für Immobiliardarlehensverträge, die seit dem 21. März 2016 geschlossen wurden, gilt jedoch eine Einschränkung: Auch bei Vorliegen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung lässt sich der Widerruf rückwirkend nur zwölf Monate plus 14 Tage (die reguläre Widerrufsfrist) erklären! Grund hierfür ist die gesetzliche Sonderregelung für Immobilar-Verbraucherdarlehensverträge des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 356b Abs. 2 BGB).

Der erfolgreiche Widerruf eines Vertrages hat die Folge, dass er so behandelt wird, als hätte es ihn nie gegeben. Das wiederum bedeutet, dass der Darlehensnehmer auch keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss bzw. eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückerhalten kann: Existiert kein Vertrag kann daraus logischer Weise auch keine Entschädigung gefordert werden.

Doch häufig scheidet dieser Lösungsweg aus: Manchmal ist ein Widerruf zeitlich nicht mehr möglich, manchmal wurde über den Widerruf korrekt belehrt oder die komplette Rückabwicklung des Vertrages erweist sich aufgrund der Refinanzierung als unwirtschaftlich.

Aber auch in den Fällen, in denen ein Widerruf nicht (mehr) möglich ist, lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung meist erheblich reduzieren und oft sogar komplett verhindern.

Die Erstberatung durch uns ist für Sie kostenlos. Nehmen Sie gerne direkt mit uns Kontakt auf.

Die wichtigsten Fragen in Kürze:

Kann ich eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern?

Ja, das ist möglich – wenn der Darlehensvertrag fehlerhaft ist. Das Gesetz verpflichtet die Bank dazu, den Verbraucher ordnungsgemäß über seine Rechte zu belehren und insbesondere korrekte Angaben zu seinen Pflichten (zu denen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gehört) zu machen. Ist sie dem nicht oder nicht ausreichend nachgekommen, ist entweder die Vorfälligkeitsentschädigung oder sogar der gesamte Darlehensvertrag angreifbar und auch bereits erfolgte Zahlungen können nebst Zinsen bis zu drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden.

Welche Fristen muss ich beachten?

Die Rückforderung einer irrtümlich gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung ist nur innerhalb einer dreijährigen Verjährungsfrist möglich. Diese Frist beginnt am 31.12. des Jahres, in dem die Zahlung erfolgte, zu laufen.

Kann ich die Forderung der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abwehren?

Ja, auch das ist möglich, sofern sich im Darlehensvertrag Fehler finden.

Kann ich mich gegen die Forderung einer Nichtabnahmeentschädigung wehren?

Wird ein Darlehen im Voraus aufgenommen, aber dann zum vereinbarten Zeitpunkt nicht (vollständig) ausgezahlt, fordern Kreditgeber eine Nichtabnahmeentschädigung. Auch hierbei gilt analog zur Vorfälligkeitsentschädigung: Eine Zahlung kann zurückgefordert oder vermieden werden, wenn sich Fehler im Darlehensvertrag finden.

Die Regelung des Europarechts:
Richtlinie zu Immobiliardarlehen

Durch Inkrafttreten der deutschen Umsetzung der Richtlinie 2014/17/ЕU der Europäischen Union über „Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher“ am 21. März 2016 wurde der gesetzliche Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung massiv eingeschränkt.

Die EU-Richtlinie qualifiziert die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens als unabdingbares Recht des Kreditnehmers und betrachtet sie ausdrücklich als ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrages.

Allerdings überlässt es die EU-Richtlinie dem Ermessen der Mitgliedstaaten, konkrete Regelungen für eine mögliche Entschädigung aufgrund der vorzeitigen Darlehensrückzahlung zu entwerfen. In Art. 25 Abs. 3 der RL 2014/17/EU heißt es konkret, dass nur die „unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zusammenhängenden Kosten“ vom Verbraucher zu tragen sind, „jedoch keine Vertragsstrafen gegen den Verbraucher“ verhängt werden dürfen.

Der deutsche Gesetzgeber wählte bei der Umsetzung der EU-Richtlinie in § 502 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) den leicht missverständlichen Begriff der „Vorfälligkeitsentschädigung“. Da es sich jedoch keinesfalls um den Ersatz eines entstandenen Schadens bzw. eine Strafzahlung handeln darf, ist die deutsche Rechtsprechung dazu verpflichtet, das deutsche Recht konform mit der EU-Richtlinie auszulegen.

Vereinfacht gesagt: Die Bank kann nicht verlangen, so gestellt zu werden, als wäre der Vertrag bis zum Ende fortgeführt worden.

Was die Bank nicht darf:
Entschädigung für entgangenen Gewinn fordern

Hieraus folgt, dass die Bank keinen entgangenen Gewinn bis zum ursprünglichen Laufzeitende beanspruchen kann. Anders, als es der Begriff „Vorfälligkeitsentschädigung“ vermuten lässt, und anders, als bisher von den Banken praktiziert wird, kann die Bank gerade nicht vom Verbraucher verlangen, ihr den Erfüllungsschaden zu ersetzen.

Die EU-Richtlinie legt fest, dass die Bank lediglich eine „faire und objektiv gerechtfertigte Entschädigung für etwaige Kosten“ verlangen kann, welche die Rechtsausübung des Verbrauchers nicht übermäßig erschwert und keinen übermäßigen Aufwand verursacht. Einen Anspruch auf Zinsen und einen fortlaufenden Gewinn kann die Bank gerade nicht beanspruchen, sondern nur Positionen geltend machen, die nicht in Abhängigkeit von der Laufzeit erhoben werden.

Was die Bank darf:
Refinanzierungskosten erstatten lassen, ABER…

Als Kosten, deren Ersatz die Bank beanspruchen kann, kommen somit die Kosten für die bankeigene Refinanzierung in Betracht. Hierbei handelt es sich allerdings um sogenannte Sowieso-Kosten, die nur zu ersetzen sind, wenn die Bank diese Kosten auch tatsächlich nach vorzeitiger Rückzahlung des Kredits begleichen muss. Dies wiederum setzt voraus, dass die Bank nachweisen kann, dass sie auf das konkrete Darlehen eine Refinanzierung mit derselben Laufzeit aufgenommen hat. Eine derartige darlehensspezifische Refinanzierung ist heute in der Bankpraxis allerdings unüblich. Sollte die Bank aber trotzdem die konkrete und nicht etwa nur die allgemeine Refinanzierung nachweisen können, müsste sie darüber hinaus darlegen und beweisen, dass diese konkrete Refinanzierung nicht ihrerseits vorzeitig kündbar oder anderweitig zu beenden ist. Dann und nur dann sind diese Kosten vom Verbraucher zu tragen. In der Praxis wird den Banken ein solcher Nachweis kaum gelingen.

Was die Bank darf:
Bearbeitungsentgelt fordern, ABER…

Es bleibt zu fragen, ob der Verbraucher den Aufwand für die Abwicklung des Vertrages zahlen muss. Zwar muss das Kreditinstitut mit einer vorzeitigen Rückführung des Kredites rechnen. Ein mit der vorzeitigen Rückzahlung verbundener erhöhter Aufwand ist aber grundsätzlich als Kostenposition zu ersetzen. Wurde im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein derartiges Bearbeitungsentgelt vereinbart, sollte es geprüft werden – die Vereinbarung könnte unwirksam sein.

Welche „Sonstigen Kosten“ darf die Bank fordern – und welche nicht?

Teilweise versuchen die Banken, noch weitere Kosten auf den Verbraucher umzulegen – ebenfalls zu unrecht. Insbesondere die Abwälzung von Allgemeinkosten, Verwaltungskosten oder auch Risikokosten auf den Kunden dürfte nicht richtlinienkonform sein.

Allgemeinkosten fallen nicht aufgrund der vorzeitigen Rückführung des Kredites an, Verwaltungskosten und Risikokosten können durch die vorzeitige Rückführung gerade nicht mehr dem konkreten Vertrag zugerechnet werden, da sie ja wegfallen. Selbst ein Disagio wird bei richtlinienkonformer Auslegung exakt berechnet und anteilig vom Kreditinstitut erstattet werden müssen.

Bei Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen von Immobiliardarlehensverträgen schreibt die EU-Richtlinie vor, dass dem Verbraucher nur Kosten auferlegt werden können, die direkt im Zusammenhang mit der vorzeitigen Kündigung entstehen. Dem Kreditgeber steht nur eine angemessene und objektive Entschädigung für die unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Kosten zu, sofern derartige Kosten überhaupt anfallen.

Vorfälligkeitskosten abwehren aufgrund von falscher oder intransparenter Berechnung

Darüber hinaus greift häufig die Ausschlussregelung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch, wonach die Banken ihren (möglicherweise legitimen) Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber ihren Darlehensnehmern komplett verlieren, wenn sie keine ausreichenden Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gemacht haben:

„Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.“

§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB

So muss der Verbraucher bereits vor Vertragsabschluss über die Höhe der fällig werdenden Ablösungsentschädigung oder, falls diese nicht im voraus bezifferbar ist, über die anzuwendende Berechnungsmethode informiert werden. Die EU-Richtlinie spricht wiederholt von „objektiven“, „fairen“ bzw. „angemessenen“ Kosten, welche die Bank im Rahmen einer Vorfälligkeitsentschädigung fordern darf. Das setzt voraus, dass sie – vom Verbraucher! – überprüfbar sein müssen. Aus diesem Grund sind rein statistisch berechnete oder finanzmathematische Positionen ausgeschlossen:

„Wenn aber Kunden praktisch von vornherein jede Möglichkeit zum Gegenbeweis abgeschnitten wird, ist dies mit der Intention der Richtlinie, den Verbraucher vor unverantwortlichem Kreditgeberhandeln zu schützen, das Verbrauchervertrauen wiederherzustellen und letztlich auch die Wettbewerbsbedingungen zwischen den beteiligten Akteuren zu verbessern, nicht vereinbar.“

Prof. Dr. Kai-Oliver Knops: „“Vorfälligkeitsentschädigung“ nach Maßgabe der Wohnimmobilienkredit-Richtline“. In: Neue Juristische Wochenschrift (NJW) 21/2018, S. 1507

 

Vorfälligkeitsentschädigung:
Genaue Prüfung erforderlich!

Sie wollen oder müssen vorzeitig aus Ihrem Immobiliardarlehen aussteigen und die Bank verlangt von Ihnen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung? Sie haben bereits gezahlt und möchten die Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen? Sie möchten wissen, ob die Angaben Ihrer Bank stimmen und die Forderung überhaupt berechtigt ist?

Wir unterstützen Sie gerne und überprüfen Ihren Darlehensvertrag im Rahmen einer persönlichen, individuellen Erstberatung kostenfrei und für Sie unverbindlich.

 

Wir arbeiten bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit dem Sachverständigen und Gutachter Prof. Dr. Klaus Wehrt zusammen. Um einen ersten Eindruck zu bekommen, ob die von Ihnen geforderte bzw. gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung der Höhe nach glaubwürdig ist, können Sie den hierfür von Prof. Wehrt erstellten Vorfälligkeitsrechner nutzen:

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