Auswechslung der Geschäftsführung beim LBB Fonds 11

Hintergründe, Möglichkeiten und Risiken

(Kers­tin Kon­dert / Dr. Wolf­gang Schirp)
Fas­sung Ber­lin 13.8.2004

1.) Warum überhaupt die IBV abwählen?

Aus den uns be­reits vor­lie­gen­den Un­ter­la­gen geht nicht nur her­vor, dass im Zuge der Fonds­kon­zep­tion di­verse Hand­lun­gen zu Las­ten der Fonds­an­le­ger er­folgt sind, son­dern dass dar­über hin­aus auch ver­gan­gene wie ak­tu­elle Vor­ge­hens­wei­sen der ge­gen­wär­ti­gen Ge­schäfts­füh­rung mehr als zwei­fel­haft sind.

Ein we­sent­li­cher Punkt ist die Ver­fol­gung der An­sprü­che aus den Generalmiet- bzw. Miet­ga­ran­tie­ver­trä­gen. In den uns vor­lie­gen­den Ver­trä­gen ist sämt­lich die Re­ge­lung ent­hal­ten, dass der Ga­rant die ga­ran­tierte Miete – un­ab­hän­gig da­von, ob General- oder Miet­ga­ran­tie­ver­hält­nis – je­weils mo­nat­lich vor­schüs­sig an den je­wei­li­gen Fonds zu zah­len hat, bei den Miet­ga­ran­tie­ver­hält­nis­sen er­folgte da­für eine Ab­tre­tung der Mie­ten. Die Ga­ran­tie­ab­rech­nung wäre da­nach nicht Sa­che des Fonds, son­dern des Ga­ran­ten. Den­noch wird seit Jah­ren an­ders ver­fah­ren, ohne dass dies nachvollzieh­bar wäre. Die Vor­ge­hens­weise der IBV führt zu ei­ner wirt­schaft­li­chen Benach­teiligung der An­le­ger. Es spricht da­her al­les da­für, dass die IBV zu­min­dest nicht aus­schließ­lich die In­ter­es­sen der An­le­ger ver­tritt, was je­doch ihre aus­schließ­li­che Auf­gabe ist.

Das zweite große Thema, das die IBV auf­grund struk­tu­rel­ler In­ter­es­sen­kon­flikte nicht an­ge­mes­sen im Sinne der Zeich­ner lö­sen kann, ist die Be­hand­lung ei­gen­ka­pi­talerset­zen­der Dar­le­hen, die Toch­ter­ban­ken des BGB-​Konzerns an die Fonds aus­ge­reicht ha­ben. Wie in der Grü­nen Bro­schüre des Ak­ti­ons­bun­des durch Herrn RA Apel dar­ge­stellt, er­öff­nen sich durch eine an­ge­mes­sene Be­hand­lung der EK-​Ersatz-​Thematik äu­ßerst hilf­rei­che Hand­lungs­mög­lich­kei­ten für die Fonds. Ins­be­son­dere be­steht die Mög­lich­keit, die Dar­le­hen bei Toch­ter­ban­ken des BGB-​Konzerns nur gleich­ran­gig mit dem von den Zeich­nern ge­brach­ten EK zu be­die­nen, so dass mehr Mit­tel für Aus­schüt­tun­gen zur Ver­fü­gung ste­hen. Zu­dem kann die In­sol­venz­ge­fahr ge­bannt wer­den, da ein An­spruch auf Ab­gabe von Rang­rück­tritts­er­klä­run­gen be­steht und in der Krise der Ge­sell­schaft die Be­die­nung der Dar­le­hen ver­wei­gert wer­den kann. Auf die­sem Wege las­sen sich Zah­lungs­un­fä­hig­keit und Über­schul­dung ab­wen­den; da­mit ist zu­gleich das Ri­siko ei­ner et­wa­igen Rück­for­de­rung der be­reits er­hal­te­nen Aus­schüt­tun­gen ge­bannt. Die­ses ge­samte Thema wird von der IBV aus na­he­lie­gen­den Grün­den nicht beackert.

Das dritte Thema ist die Prü­fung von An­sprü­chen der Fonds­ge­sell­schaf­ten ge­gen­über den an der Durch­füh­rung be­tei­lig­ten Pro­jekt­part­nern, z.B. dem Kon­di­tio­nen­ga­ran­ten oder der mit der Im­mo­bi­li­en­prü­fung be­auf­trag­ten Ge­sell­schaft. Die bis­he­ri­gen Er­kennt­nisse aus den Sonder-​Prüfungen las­sen ver­mu­ten, dass den Ho­no­ra­ren keine auch nur an­satz­weise aus­rei­chen­den Gegen­leistungen ge­gen­über ste­hen oder dass die Ver­träge nicht voll er­füllt wurden.

Der letzte we­sent­li­che Aspekt ist, end­lich Trans­pa­renz zu­guns­ten der Zeich­ner her­zu­stel­len. Bis­lang wer­den selbst ein­fachste Fra­gen der Zeich­ner nicht ord­nungs­ge­mäß be­ant­wor­tet. An­hand der vor­lie­gen­den Un­ter­la­gen ist we­der für ei­nen der Ver­wal­tungs­bei­räte noch ei­nen Drit­ten, der sich für die In­ter­es­sen der An­le­ger ein­setzt, ein um­fas­sen­der Über­blick dar­über zu ge­win­nen, ob die Ver­träge zwi­schen Fonds­ge­sell­schaf­ten und Drit­ten er­füllt wur­den und wer­den. Bis­her ge­lingt dies auch nicht über die Son­der­prü­fun­gen – ganz im Ge­gen­teil, der bis­he­rige Ab­lauf legt die Ver­mu­tung nahe, dass hier ge­raume Zeit ver­ge­hen wird, bis die we­sent­li­chen Er­kennt­nisse zu­sam­men ge­tra­gen wer­den kön­nen. Auch die Prü­fer sind dar­auf an­ge­wie­sen, die re­le­van­ten Un­ter­la­gen von der IBV zur Prü­fung zu er­hal­ten. Selbst bei Ko­ope­ra­tion kann nicht ge­währ­leis­tet wer­den, dass alle Un­ter­la­gen zur Ver­fü­gung ge­stellt wer­den. Und der bis­he­rige Ab­lauf der Prü­fun­gen be­legt, dass die Prü­fer nicht un­ter­stützt, son­dern im Ge­gen­teil nach­hal­tig bei der Ar­beit be­hin­dert werden.

Wir ge­hen da­von aus, dass der Aus­tausch der Ge­schäfts­füh­rung in zu­nächst ei­nem Fonds prak­tisch durch­führ­bar ist, was auf zeit­glei­chen Aus­tausch in al­len Fonds auf­grund der Menge der ver­wal­te­ten Im­mo­bi­lien und der An­zahl der Zeich­ner je­doch kei­nem Un­ter­neh­men in Deutsch­land ge­lin­gen dürfte.

Durch den Aus­tausch der Ge­schäfts­füh­rung in ei­nem „Pi­lot­fall“ las­sen sich je­doch nicht nur für die­sen Fonds re­le­vante Aspekte auf­de­cken, son­dern al­ler Wahr­schein­lichkeit nach grund­sätz­li­che Vor­ge­hens­weise, die auch auf die an­de­ren Fonds über­trag­bar sind. Wenn wir an ei­nem Bei­spiel zei­gen, wie eine im In­ter­esse der An­le­ger ar­bei­tende Ge­schäfts­füh­rung kon­se­quent tä­tig wird, setzt dies auch für die IBV hin­sicht­lich der an­de­ren Fonds Maß­stäbe und ver­stärkt den Druck, Farbe zu bekennen.

2.) Warum gerade der LBB 11

Die­ser Fonds ist aus ver­schie­de­nen Grün­den als Pi­lot­pro­jekt be­son­ders geeignet:

• Die Aus­schüt­tun­gen wur­den be­reits ein­ge­stellt, so dass die Zeich­ner über die Pro­bleme in­for­miert sind.
• Die Mann­schaft des AAA, hier ins­be­son­dere die Un­ter­zeich­ne­rin, ist mit der in­halt­li­chen Auf­be­rei­tung die­ses Fonds sehr weit. Die wirt­schaft­li­che Ana­lyse wurde er­stellt. Die Sam­mel­klage zur Durch­set­zung der Zeich­ner­in­ter­es­sen steht.
• Die Zeich­ner wur­den be­reits vom AAA in­for­miert und zu Zeichnerveranstal­tungen eingeladen.
• Der Fonds ist von der Größe her über­schau­bar. Er be­inhal­tet 14 Ob­jekte, be­tei­ligt sind rd. 2.850 Zeichner.

3.) Kann die Abwahl der IBV den Fonds schaden?

Wir wer­den von ver­schie­de­ner Seite mit der Frage kon­fron­tiert, ob eine Ab­wahl der IBV dem Fonds scha­den könne. Vor al­lem fol­gende Fra­gen wer­den gestellt:

• Wie lange kann die IBV noch Kos­ten gel­tend ma­chen, wenn sie ab­ge­wählt wird? Muss der Fonds zwei Ge­schäfts­füh­rer be­zah­len? Falls das der Fall ist, für wie lange?
• Wird der Fonds durch eine Ab­wahl der IBV in sei­ner Rechts­po­si­tion hin­sicht­lich der Ga­ran­tien ge­schwächt? Kön­nen Ga­ran­ten die Zah­lung ver­wei­gern, wenn der Fonds nicht mehr durch die IBV ver­tre­ten wird? Wird die Durch­set­zung der Ga­ran­tien schwieriger?

Nach dem Er­geb­nis un­se­rer Prü­fung las­sen sich beide Fra­gen ver­nei­nen:

Zur ers­ten Frage: Nein, wir ge­hen da­von aus, dass jeg­li­che Vergütungs­an­sprüche der IBV am Tage ih­rer Ab­wahl ein Ende fin­den. Kurz zur Begründung:

• Die IBV ist dem Fonds in zwei­fa­cher Hin­sicht ver­bun­den. Sie ist zum ei­nen im Ge­sell­schafts­ver­trag als ge­schäfts­füh­rende Kom­man­di­tis­tin be­stellt. Dar­über hin­aus exis­tiert mit Si­cher­heit ein Ver­trag zwi­schen Fonds und Ge­schäfts­füh­rung, der die Ein­zel­hei­ten re­gelt, ins­be­son­dere die ge­schul­dete Ver­gü­tung. Die­ser Ver­trag liegt uns zwar nicht schrift­lich vor. Er wird je­doch, nach un­se­rer Ein­schät­zung aus ver­gleich­ba­ren Fäl­len, eine län­gere Kündi­gungsfrist vor­se­hen, bes­ten­falls zum Ende die­ses Jah­res, schlimms­tenfalls noch dar­über hinaus.
• Wir wer­den da­mit aber in prak­ti­scher Hin­sicht wie folgt vor­ge­hen: Zum ei­nen würde am Tage der aoGV die IBV ih­rer her­aus­ge­ho­be­nen ge­sell­schafts­ver­trag­li­chen Stel­lung ent­ho­ben und ein Er­satz an ihre Stelle ge­setzt (nur Be­en­di­gung der Stel­lung als ge­schäfts­füh­rende Komman­ditistin, kein Aus­schluss aus der Ge­sell­schaft). Zum an­de­ren würde der Ge­schäfts­füh­rungs­ver­trag mit der IBV aus wich­ti­gem Grund frist­los ge­kün­digt. Wir ge­hen da­von aus, dass an­ge­sichts der bis­he­ri­gen schwer­wie­gen­den Pflicht­ver­stöße der IBV eine sol­che Kün­di­gung Be­stand hat.
• Prak­tisch wür­den wir, falls die IBV den Fonds auf Zah­lung wei­te­rer GF-​Ver­gütung ver­kla­ren sollte, mit ei­ner Wi­der­klage auf Zah­lung von Scha­dens­ersatz we­gen Pflicht­ver­stö­ßen der bis­he­ri­gen Ge­schäfts­füh­rung re­agie­ren. Wir kön­nen nach un­se­rer Er­fah­rung in ver­gleich­ba­ren Fäl­len sa­gen, dass es kein ein­zi­ges Mal ei­nem ab­ge­lös­ten un­treuen Ge­schäfts­führer ge­lun­gen ist, nach­träg­lich noch Vergütungs­ansprü­che durch­zu­set­zen.

  Auch die zweite Frage ver­nei­nen wir. Wir kön­nen nicht er­ken­nen, dass eine Ab­wahl der IBV die Chan­cen der Fonds auf Durch­set­zung der Ga­ran­tien ver­schlech­tern würde. Hier­für fehlt je­der recht­li­che oder tat­säch­li­che An­halts­punkt:

• Aus recht­li­cher Sicht sei an­ge­merkt, dass die IBV nicht selbst Garantie­geberin der Fonds ist; dies sind viel­mehr an­dere Ge­sell­schaf­ten des BGB-​Beteiligungsbereiches, vor al­lem die IBG. Durch den Aus­tausch der IBV än­dert sich im Rah­men der Ga­ran­tie­ver­träge über­haupt nichts, nur der recht­li­che Ver­tre­ter auf Sei­ten des je­wei­li­gen Fonds wird aus­ge­tauscht. Die Ga­ran­tie­ge­ber ha­ben auf­grund des Aus­tau­sches der Ge­schäfts­füh­rung in den Fonds nach den uns vor­lie­gen­den Ver­trä­gen kein Kün­di­gungs­recht; oh­ne­hin ließe sich ein sol­ches Kün­di­gungs­recht mit le­gi­ti­men recht­li­chen Er­wä­gun­gen nicht be­grün­den. Das An­die­nungs­recht wird gleich­falls nicht ge­fähr­det, denn die ein­schlä­gi­gen Vor­schrif­ten der Ver­träge über das An­die­nungs­recht, die das Er­lö­schen re­geln, be­zie­hen sich nur auf die Vor­schriften des Ge­sell­schafts­ver­trags über die wirt­schaft­li­chen Rah­men­da­ten der Ge­sell­schaft, nicht aber auf die Vor­schrif­ten über die Ge­schäfts­füh­rung und Ver­tre­tung der Gesellschaft.
• Be­steht dem­nach aus recht­li­che Hin­sicht keine Ge­fahr, so ist al­lein noch nach etwa auf­tre­ten­den tat­säch­li­chen Schwie­rig­kei­ten bei der An­spruchsdurchsetzung zu fra­gen. Auch in­so­weit kön­nen wir je­doch nicht er­ken­nen, wo eine Ver­schlech­te­rung des Fonds lie­gen soll. Im Gegen­teil ge­hen wir da­von aus, dass eine en­er­gisch im In­ter­esse der An­lie­ger agie­rende neue Ge­schäfts­füh­rung un­end­lich mehr für die Durch­set­zung der Ga­ran­tien tun kann, als die bis­he­rige, mit der BGB ver­ban­delte Geschäftsführung.

4.) Einzelaspekte der Übernahme

4.1) Ab­lauf und Mehrheiten

Gem. § 15 des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges ist der Ver­wal­tungs­bei­rat be­fugt, eine außer­ordentliche Ge­sell­schaf­ter­ver­samm­lung ein­zu­be­ru­fen. Die IBV kann dies nicht ver­weh­ren. Da­ne­ben kann eine Ge­sell­schaf­ter­ver­samm­lung ein­be­ru­fen wer­den, wenn min­des­tens 10% al­ler Stim­men dies be­an­tra­gen. Mög­lich ist die Ein­be­ru­fung in­ner­halb von 10 Ta­gen. Wenn oh­ne­hin be­reits zu ei­ner Ge­sell­schaf­ter­ver­samm­lung ein­ge­la­den wird, kann die Ta­ges­ord­nung mit den hier ge­nann­ten Stim­men ent­spre­chend ge­än­dert werden.

Ge­mäß § 16 1 f) des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges be­schließt die so ein­be­ru­fene Gesell­schafterversammlung über Än­de­run­gen des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges, ge­mäß § 16 1 h) auch über den Aus­schluss von Ge­sell­schaf­tern. Frag­lich ist an die­ser Stelle, wel­che Mehr­hei­ten für den GF-​Austausch mo­bi­li­siert wer­den müssen:

• Da die IBV im Ge­sell­schafts­ver­trag selbst als ge­schäfts­füh­rende Komman­ditistin be­nannt ist, ist ein Wech­sel der Ge­schäfts­füh­rung grund­sätz­lich eine Än­de­rung des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges. Be­nö­tigt wird dann grund­sätz­lich eine 3/​4-​Mehrheit der an­we­sen­den Stim­men. Sind 75% al­ler Stim­men auf we­ni­ger als sechs Per­so­nen ver­ei­nigt, tritt an die Stelle der 3/​4-​Mehrheit eine 9/​10-​Mehrheit, sind 90% al­ler Stim­men auf we­ni­ger als sechs Per­so­nen ver­ei­nigt, sind ein­stim­mige Be­schlüsse erforderlich.
• Die IBV teilt hierzu je­doch selbst mit (vgl. Pro­to­koll der au­ßer­or­dent­li­chen Ge­sell­schaf­ter­ver­samm­lung des IBV Deutsch­land 2 vom 18.1.2003), dass für Än­de­run­gen des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges eine 3/​4-​Mehrheit aus­rei­che, da die Stim­men­ver­ei­ni­gung nur auf eine Stim­men­ver­ei­ni­gung im Rah­men ei­ner An­teils­in­ha­ber­schaft an­zu­wen­den sei, nicht je­doch auf eine Stimmen­ver­einigung auf­grund er­teil­ter Vollmachten.
• Mög­li­cher­weise ist aber so­gar das Er­for­der­nis der ¾-​Mehrheit selbst in Frage zu stel­len. Denn ein sol­ches Er­geb­nis un­ter­liegt Be­den­ken im Hin­blick auf die bei Pu­bli­kums­ge­sell­schaf­ten er­for­der­li­che In­halts­kon­trolle der Vor­schrif­ten des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges am Maß­stab von Treu und Glau­ben (ein­ge­hend dazu BGH NJW 1982, 2495). Eine Über­prü­fung an die­sem Maß­stabe hat zu be­rück­sich­ti­gen, dass den bei­tre­ten­den Anleger-​Gesellschaftern eine Ein­flussnahme auf den Ge­sell­schafts­ver­trag von vorn­her­ein ver­wehrt war; es be­geg­net erns­ten Be­den­ken, wenn man bei die­ser Sach­lage den Anleger-​Gesellschaftern die Mög­lich­keit vor­ent­hal­ten wollte, eine nach­weis­lich nicht ih­ren In­ter­es­sen die­nende Ge­schäfts­füh­rung aus dem In­itia­to­ren­be­reich auch mit nur ein­fa­cher Mehr­heit ab­zu­wäh­len. Für eine Aus­tausch­mög­lich­keit mit bloß ein­fa­cher Mehr­heit spricht auch § 16 1 i) des Ver­tra­ges, der ei­nen Aus­tausch des Treu­hand­kom­man­di­tis­ten mit bloß ein­fa­cher Mehr­heit zu­lässt. Die Not­wen­dig­keit, über den Aus­tausch von Funk­ti­ons­trä­gern mit bloß ein­fa­cher Mehr­heit ent­schei­den zu kön­nen, ist dem­nach bei Ab­fas­sung des Ver­tra­ges durch­aus ge­se­hen wor­den. Dies spricht für ein Ver­ständ­nis des Ver­tra­ges, wo­nach für den Aus­tausch der Ge­schäfts­füh­rung auch die ein­fa­che Mehr­heit der ab­ge­ge­be­nen Stim­men aus­reicht.

Wir ha­ben in die­sem Be­reich auch be­reits Rechts­strei­tig­kei­ten ge­führt, kön­nen den Aus­gang aber den­noch nicht si­cher vor­her­sa­gen. Geht man aber von ei­ner ¾-​Mehrheit aus, was im Rah­men der hier an­zu­stel­len Über­le­gun­gen der si­chere Weg ist, so ge­langt man zu fol­gen­den wei­te­ren Überlegungen:

• Der Treu­hand­kom­man­di­tist (Hans Kö­ning GmbH) ver­tritt alle Treu­ge­ber, die nicht selbst ab­stim­men oder ei­nem Drit­ten Voll­macht er­tei­len. Er ver­fügt da­her über er­heb­li­che Stimmenpakete.
• Das Glei­che gilt für den Ver­wal­tungs­bei­rat. Auch die­ser ver­fügt tra­di­tio­nell über er­heb­li­che Stimmenpakete.
• In Ver­samm­lun­gen wäre dar­über hin­aus da­für zu sor­gen, dass sich die Voll­mach­ten auf min­des­tens sechs Per­so­nen ver­tei­len, die für den Aus­tausch der Ge­schäfts­füh­rung stim­men, so dass die Latte für die Mehr­hei­ten nicht hö­her als not­wen­dig hängt. Dies kann ggf. durch die Er­tei­lung von Un­ter­voll­mach­ten er­reicht werden.

Das be­deu­tet kon­kret: Es ist sinn­voll, be­reits im Vor­feld mit al­len Voll­machtnehmern und Voll­macht­ge­bern weit­ge­hende Ei­ni­gung zu er­zie­len. Ist eine Ei­ni­gung mit den Dau­er­voll­macht­neh­mern nicht mög­lich, so zeigt dies zu­min­dest de­ren Po­si­tion auf. In die­sem Fall hängt die Durch­führ­bar­keit im We­sent­li­chen da­von ab, dass ih­nen die Dauer-​Vollmachten ent­zo­gen und neu auf Voll­macht­neh­mer er­teilt wer­den, die sich im Vor­feld klar positionieren.

4.2) Neuordnung der Gesellschafterstruktur

Aus steu­er­li­chen Grün­den soll­ten die na­tür­li­chen Per­so­nen als Kom­ple­men­täre in der Fonds­ge­sell­schaft blei­ben.

Die Ge­schäfts­füh­rung des Fonds kann ei­nem ex­ter­nen Drit­ten (Ge­schäfts­be­sor­ger) über­tra­gen wer­den. Al­ter­na­tiv kann ein ex­ter­ner Drit­ter durch Über­nahme ei­nes Min­dest­an­teils zum ge­schäfts­füh­ren­den Kom­man­di­tis­ten wer­den. Wir bevor­zugen die zweite Mög­lich­keit. Die K&M Be­ra­tung und Ma­nage­ment GmbH würde in die­sem Fall ei­nen Ge­sell­schafts­an­teil in Höhe der Mindest-​Beteiligung übernehmen.

Ob die ju­ris­ti­schen Per­so­nen als Kom­ple­men­täre in der Ge­sell­schaft ver­blei­ben soll­ten, ist noch zu klä­ren. Es muss in je­dem Fall aus­ge­schlos­sen wer­den, dass zur Ge­schäfts­füh­rung be­fugte Ge­sell­schaf­ter die Ge­schäfts­füh­rung an sich zie­hen und da­mit das ge­wünschte Ziel un­ter­lau­fen kön­nen. Wir wer­den eine ent­spre­chende Än­de­rung des Ge­sell­schafts­ver­tra­ges recht­zei­tig vorbereiten.

Nach er­folg­ter Än­de­rung des Ver­tra­ges geht die Ge­schäfts­füh­rungs­be­fug­nis un­mit­tel­bar über, und zwar noch am Tage der aoGV.

4.3) Nächste Schritte nach der aoGV

Der neue Ge­schäfts­füh­rer kann die Her­aus­gabe der Un­ter­la­gen ver­lan­gen. Ggf. muss dies im Wege ei­ner einst­wei­li­gen Ver­fü­gung ge­richt­lich durch­ge­setzt wer­den, so­fern die Un­ter­la­gen nicht frei­wil­lig her­aus­ge­ge­ben wer­den. Wir ha­ben dies in der Ver­gan­gen­heit be­reits mit Er­folg ge­tan. Wi­der­stand ge­gen die Her­aus­gabe der Un­ter­la­gen bei ein­deu­ti­gem Ab­stim­mungs­er­geb­nis ließe sich je­doch auf brei­ter Ebene pu­bli­zie­ren, so dass ne­ben den ju­ris­ti­schen Hand­lungs­mög­lich­kei­ten auch po­li­ti­sche In­stru­mente ein­ge­setzt wer­den kön­nen. Für die Über­gabe der Un­ter­la­gen sollte ein mög­lichst kur­zer Zeit­raum fest­ge­legt wer­den, da­mit so we­nig wie mög­lich Hand­lungs­spiel­raum be­steht, Un­ter­la­gen zu manipulieren.

Nach Er­halt der Un­ter­la­gen wer­den zu­nächst die wich­tigs­ten Ver­träge (alle Va­ri­an­ten von Ga­ran­tie­ver­trä­gen) auf ver­trags­kon­forme Ein­hal­tung über­prüft. Bei ein­deu­ti­ger Sach­lage (wie in di­ver­sen Fäl­len zu ver­mu­ten ist) sind kurz­fris­tig Zah­lungs­kla­gen ge­gen die Ver­trags­part­ner einzureichen.

Im zwei­ten Schritt er­folgt eine Über­prü­fung sämt­li­cher sons­ti­gen Ver­träge und Vertrags­abläufe. Hier­für ist die Zu­sam­men­ar­beit mit ei­nem Wirtschafts­prüfungsunter­nehmen sinn­voll. Es bie­tet sich, so­weit be­rufs­recht­lich zu­läs­sig, eine Zu­sam­men­ar­beit mit dem WP-​Unternehmen an, dass be­reits die lau­fende Son­der­prü­fung betreut.

Die Er­geb­nisse der Über­prü­fun­gen die­nen zum Ei­nen dazu, An­spruchs­grund­la­gen der Fonds­ge­sell­schaf­ten ge­gen Ver­trags­part­ner zu klä­ren, zum An­de­ren dazu, die tat­säch­li­che Er­trags­kraft der je­wei­li­gen Fonds­ge­sell­schaft zu ermitteln.

Par­al­lel dazu er­folgt die Be­ge­hung der Im­mo­bi­lien durch Im­mo­bi­li­en­fach­leute und die Be­wer­tung der ge­gen­wär­ti­gen Haus­ver­wal­tung. Auch hier­für ste­hen die ent­spre­chen­den Ka­pa­zi­tä­ten bereit.

Auf der Ba­sis der tat­säch­li­chen Er­trags­kraft wird eine Hoch­rech­nung über den wei­te­ren Pro­jekt­ver­lauf an­ge­stellt, par­al­lel dazu wer­den die wirt­schaft­li­chen Aus­wir­kun­gen ei­ner Li­qui­da­tion bzw. ei­ner In­sol­venz er­rech­net. Auf­grund ih­rer lang­jäh­ri­gen be­ruf­li­chen Er­fah­rung im kon­zep­tio­nel­len Be­reich von ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds ver­fügt die Un­ter­zeich­ne­rin auch das hier­für be­nö­tigte Fach­wis­sen. Die Be­rech­nun­gen sind be­reits weit­ge­hend vor­be­rei­tet, so dass le­dig­lich die ge­nauen Da­ten in Ge­samt­heit noch feh­len und ein­ge­setzt wer­den müs­sen. Die wirt­schaft­li­chen Aus­wir­kun­gen der ver­schie­de­nen Va­ri­an­ten ver­bun­den mit der De­fi­ni­tion der An­spruchs­grund­la­gen ge­gen­über den ver­schie­de­nen Unter­nehmen der Bank­ge­sell­schaft bil­den die Ba­sis für Ver­hand­lun­gen mit der Bank­ge­sell­schaft bzw. dem Land Ber­lin mit dem Ziel, den größt­mög­li­chen Nut­zen für die An­le­ger zu erzielen.

5.) Personaltableau

Im fol­gen­den ist strikt zu tren­nen zwi­schen Fonds­ver­wal­tung – ein­schließ­lich zu­ge­hö­ri­ger recht­li­cher und wirt­schaft­li­cher Be­treu­ung – und Haus­ver­wal­tung der ein­zel­nen Objekte:

• Die Fonds­ver­wal­tung ein­schließ­lich der zu­ge­hö­ri­gen recht­li­chen und wirt­schaft­li­chen Be­treu­ung soll in je­dem Falle kom­plett aus­ge­tauscht wer­den, da auf die­ser Ebene die ei­gent­li­chen Ver­let­zun­gen der In­ter­es­sen der An­le­ger ge­sche­hen sind und wei­ter geschehen.
• Dem­ge­gen­über sind auf der Ebene der Haus­ver­wal­tung nicht grund­sätz­lich Ver­än­de­run­gen ge­plant. In­so­weit wird die neue Ge­schäfts­füh­rung des Fonds nur ein kurz­fris­ti­ges Au­dit der in­vol­vier­ten Haus­ver­wal­ter durch­führen, um de­ren Leis­tungs­fä­hig­keit und Loya­li­tät zu klä­ren. Fällt die Klä­rung aus Sicht des Fonds po­si­tiv aus, so blei­ben die be­tref­fen­den Ver­träge be­stehen. Fällt sie ne­ga­tiv aus, so wird auch die Haus­ver­wal­tung neu besetzt.

Aus Sicht des Ak­ti­ons­bun­des Ak­ti­ver An­le­ger­schutz e.V. steht fol­gende Mann­schaft für die Über­nahme des LBB 11 zur Verfügung:

• Frau Kers­tin Kon­dert wird den Ge­sell­schaf­tern an­bie­ten, mit ih­rer Gesell­schaft K & M Be­ra­tung und Ma­nage­ment GmbHneue ge­schäfts­füh­rende Kom­man­di­tis­tin des Fonds zu wer­den. Sie übt zu­gleich die Ober­lei­tung über alle wei­te­ren Ak­ti­vi­tä­ten in die­sem Be­reich aus. Frau Kon­dert kann im ei­ge­nen Hause und aus dem Be­reich des Ak­ti­ons­bun­des Ak­ti­ver Anleger­schutz e.V. auf ei­nen Stab von 10 Kol­le­gen und Mit­ar­bei­tern zu­rück­grei­fen, von de­nen 4 aus­schließ­lich auf das Pro­jekt LBB 11 ab­ge­ord­net wür­den. Dar­über hin­aus wird sie sich, so­weit be­rufs­recht­lich zu­läs­sig, der Unter­stützung durch die bis­lang im LBB 11 be­auf­trag­ten Wirt­schafts­prü­fer bedienen.
• Die Rechts­an­walts­kanz­lei Schirp Schmidt-​Morsbach Apel wird den Ge­sell­schaf­tern an­bie­ten, die oben an­ge­spro­che­nen recht­li­chen Fra­ge­stel­lun­gen nach Ein­zel­wei­sung durch die Ge­sell­schaf­ter­ver­samm­lung und die neue Ge­schäfts­füh­rung auf­zu­ar­bei­ten. Diese Rechts­an­walts­kanz­lei ver­fügt über 8 aus­schließ­lich im Ka­pi­tal­an­la­ge­recht tä­tige Rechts­an­wälte, von de­nen 4 dem Pro­jekt LBB 11 zu­ge­wie­sen wür­den, und kann auf 3 wei­tere Part­ner­an­wälte aus dem Be­reich des Ak­ti­ons­bun­des Ak­ti­ver An­le­ger­schutz e.V. zu­rück­grei­fen. Dar­über hin­aus wird sich die Kanz­lei, so­weit be­rufs­recht­lich zu­läs­sig, der Un­ter­stüt­zung durch die bis­lang im LBB 11 be­auf­trag­ten Wirt­schafts­prü­fer bedienen.